Skema Land Value Capture sebagai Alternatif Pembiayaan Penanganan Permukiman Kumuh (Studi Kasus: Kelurahan Kaligawe, Kota Semarang)

Abstrak

Pertumbuhan penduduk dan urbanisasi di Kota Semarang mendorong meluasnya kawasan permukiman kumuh, sementara kapasitas fiskal pemerintah daerah dalam penyediaan perumahan layak huni masih terbatas. Penelitian ini bertujuan menganalisis penerapan Land Value Capture (LVC) sebagai alternatif pembiayaan penanganan permukiman kumuh di Kelurahan Kaligawe, Kota Semarang. Pendekatan yang digunakan adalah kuantitatif deskriptif dengan analisis regulasi, sistem kelembagaan, serta perhitungan nilai lahan dan skema sewa berbasis Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Hasil penelitian menunjukkan bahwa nilai lahan di Kelurahan Kaligawe meningkat rata-rata 10,2% per tahun dalam sepuluh tahun terakhir. Proyeksi NJOP tahun 2027 sebesar ±Rp2,24 juta/m² memungkinkan penerapan instrumen development-based berupa sewa lahan melalui pembentukan badan usaha kerja sama pemerintah dan swasta. Skema tersebut berpotensi menghasilkan pendapatan sekitar Rp2,9 miliar per tahun yang dapat digunakan untuk pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) serta pembiayaan infrastruktur lanjutan. Secara regulatif, model ini kompatibel dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Semarang dan ketentuan pemanfaatan Barang Milik Negara/Daerah, meskipun pada saat penelitian dilakukan belum terdapat regulasi nasional yang secara khusus mengatur LVC. Penelitian ini merekomendasikan penyusunan regulasi nasional yang mengatur prinsip dan mekanisme LVC, serta Peraturan Wali Kota yang mengatur tata kelola sewa lahan, subsidi silang unit, dan pengalokasian pendapatan secara khusus untuk penanganan kumuh. Kelurahan Kaligawe dapat dijadikan proyek percontohan implementasi LVC yang berkelanjutan dan replikatif.